亡くなった方の相続財産の中に実家の田んぼや畑があり、相続人が近くにいる場合は、用途を変更し宅地として使用するケースや、相続人が遠方に住んでいる場合は、第三者に売却するなどの処理をするケースがございます。今回の記事では農地の相続について記載していきたいと思います。
農地と判断されるのはどのような土地か？
農地法では「耕作（肥培管理をして作物を栽培すること）の目的に供される土地」のことを農地といいます。平たく言えば、田んぼや畑などです。
農地か否かは登記事項証明書上の地目とは関係なく、土地の事実状態で判断されるため、登記事項証明書の地目が宅地であっても、その土地が耕作を目的に供されている場合は農地であるということになります。
現在は休耕地となっている土地も、必要があればいつでも耕作の目的に供することができることから、原則農地とされています。
田んぼと畑の区別は？
用水を用いる「田」以外の農耕地は全て「畑」である、ということができます。
栽培される作物の種類には制限がなく、
具体的にあげれば、野菜、麦、草花、綿、芝、牧草、りんご、梨、桃、みかん、茶葉等を栽培する土地を畑として扱います。
田んぼや畑を第三者に耕作目的で売買、もしくは賃借を行いたい場合は？
例えばAさんの農地をBさんに耕作目的で農地を売買、もしくは賃借を行いたいとします。この場合、農地を保有又は管理する方が変更します。
農業は、日本の大事な産業ですので、農業を営む農地を誰が保有し又は管理使用し、発展していくかは国の重要な関心事になります。
そこで、国が状況を把握し、保護していてく必要があることから、譲渡人（売る人、貸す人）及び譲受人（買う人、借りる人）が農業委員会の許可を取得する必要があります。
※農地法３条の権利移動とは、農地又は牧草地について一定の権利（所有権、地上権、永小作権、質権、賃貸借権、使用貸借による権利等）を設定したり移転したりすることです。
自分の田んぼや畑を宅地に変えて自分の家を建てようとする場合は？
この場合は保有又は管理する方は変わりませんが農地でなくなります。農地がなくなるということは、農業ができない土地になること意味します。
つまり、農業が衰退してしまうため、農地の所有者が都道府県知事の許可を取得しなければなりません。
（例外として、４haを超える農地の場合には農林水産大臣の許可になります。）
※農地法４条の農地の転用とは、自分の農地を農地以外の土地にすることです。
自分の田んぼや畑を第三者に家を建てる目的で売買をする場合は？
こちらは「自分の田んぼや畑を第三者に売却」と「畑を宅地等にする」上記農地法3条と同4条の規定を組み合わせたものになります。
許可が必要な理由は前述のとおりです。農地法５条の規定により、譲渡人（売る人、貸す人）及び譲受人（買う人、借りる人）が都道府県知事の許可を取得しなければなりません。
（例外として、４haを超える農地の場合には農林水産大臣の許可になります。）
農地を相続した場合は？農業委員会に事後届出が必要！
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相続により取得した農地は農地法の許可不要！しかし届出が必要。
相続により田んぼや畑等の農地を取得した方は、農地法の許可は不要です。
これにより、農業委員会は農地が適正に管理されるように、相続した方が遠方であったり高齢であるなどの状況を踏まえて農地の管理に関する相談や、地元での借り手を探す援助をし農地の有効利用を促進しようとしています。
ただし、この届出は農業委員会に権利取得の内容等を通知するものであるため、登記をしない限りは自己の不動産の権利取得を第三者に対抗できません。
畑や田んぼ等の農地の遺産分割協議が未完了の場合の届出は？
10カ月以内に相続人全員で届け出を提出し、遺産分割協議完了後に田んぼや畑等の権利を取得した人が再度届け出を行います。
※届け出を怠ったり、虚偽の届け出をした場合は１０万円以下の過料に処せられる場合もあります。
農地相続後届出書の記載事項
１ 権利を取得した方の氏名と住所
２ 届出に係る土地の所在・地番、地目（登記簿・現況）、面積、備考
３ 権利を取得した年月日
４ 権利を取得した事由
５ 取得した権利の種類及び内容
６ 農業委員会によるあっせん等希望の有無
相続で取得した農地を、宅地として売却する際の問題は！？
登記事項上「畑」「田んぼ」、現況「宅地」の売買契約について
原則的な農地売却（第三者に売却して宅地にする農地法5条のケース）のおおまかな流れとしては、①農地法の許可を取得し、②宅地へ地目変更登記を行った後に③不動産売買契約を締結し、④不動産売買登記を申請します。
前述のとおり、農地法上、農地か否かは登記事項の地目とは関係なく、事実状態で判断されるとされています。しかし、登記記録上は畑や田んぼで現況が宅地（固定資産評価証明書）の土地が散見されます。当該土地は手続き面で問題が生じます。
※「宅地」とは「建物の敷地及びその維持もしくは効用を果たすために必要な土地」とされています。誤解を恐れず、平たく言えば、「家が建っている土地」です。
登記事項上「畑」「田んぼ」、現況「宅地」の売買登記はどうすればよい？
当該土地は、過去に農地法の許可を得て転用したが地目変更登記をしていないか、そもそも農地法の許可を得ていないかのいずれかとなります。
農業委員会へ農地転用手続きをしただけでは、自動的に登記事項証明書の地目は変更されないからこのような事態がおこります。
当該土地の処理が困難になる場合として、第三者に売却する場合があげられます。買主から「登記記録をみたら農地なのでは？地目変更登記をしてください」と言われてしまいます。
また、売却の際に当該土地を担保することを条件とし融資を行う金融機関から「土地の登記事項証明書の地目が、畑や田んぼのままなので融資の条件として土地地目変更登記をしてください。」と言われてしまいます。
売却等も法務局で不動産登記をします。この不動産登記は法務局で形式的に審査されますので、登記記録上「農地」のままでは農地法の許可証が添付書面になってしまいますので、事前に地目が宅地なら現況に合せて土地地目変更登記の申請をしなければならないということです。また、そもそも許可を得ていない場合は、正規に許可をとる必要がございます。
農地法の許可証紛失や許可がそもそもない場合については？
過去に農地法の許可がおりていて、現在、許可証紛失の場合には「農地法の規定による許可の証明願出書」を提出し、再度農業委員会から証明書を取得します。農地法の許可がおりていない場合は「非農地証明申請書」を提出し、現況のうちでないことの証明書を取得します。
登記事項上「畑」「田んぼ」、現況「宅地」の固定資産税は？
固定資産税については、登記事項の地目と関係なく、現況にて課税されますので固定資産税は宅地で課税されることになり複雑になっています。この点も複雑ですね。
畑、田んぼ等の農地から宅地に変更すると売買の登録免許税がかわります。
登記記録上、地目が畑、田んぼ等農地の場合、地積は小数点以下を切り捨てた整数で表示されます。例えば実際の地積が地積は330.912546㎡の場合は、330㎡と表示されます。
宅地の場合、地積は小数点第2位まで表示されます。例えば330.912546㎡の地積の場合は330.91㎡と表示されます。
ここで登録免許税を計算する際に、農地から宅地にすると隠れていた小数点第2位まで表示されることになりますので、登録免許税を計算する際に、現況宅地で記載された評価証明書の金額が330㎡で記載されている場合は、小数点以下の部部である0.91㎡の価格も算出し登録免許税を計算しなければなりません。この点も非常に細かく複雑ですね。
わかりやすいように上記のように説明しましたが、細かく言えば宅地源泉地その他の地目でも地積が10㎡未満のものは小数点以下２位まで表示されます。つまり地目が農地でも地積が10㎡未満のものは小数点以下２位まで表示されています。
