相続登記義務化で３年以内に相続登記申請？
令和６年４月１日から相続登記（相続における不動産の名義変更）が義務化され、下記のときから３年以内に相続登記が義務付けされます。
注意すべきなのは、「施行日前（令和６年４月１日よりも前）の相続にも適用される」ということです。従いまして、相続登記義務化は不動産を所有されている方は知っておかなければいけません。
（条文）相続等により不動産を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該不動産を取得したことを知った日から３年以内に、相続登記を申請しなければならない（不動産登記法新設第 76 条の２第１項）。
（条文）遺産分割により不動産を取得した相続人についても、遺産分割の日から３年以内に、相続登記を申請しなければならない（不動産登記法第 76 条の２第１項前段、第２項、第 76条の３第４項）。
相続登記の義務化条文だと分かりにくいのでパターン化しました。
パターン❶遺言はなく、不動産を相続したことを知っており、相続人の間で遺産分割協議がまとまっている。
→令和９年３月３１日までに遺産分割協議に基づく相続登記が必要です。
パターン❷遺言はなく、不動産を相続したことを知っており、当遺産分割協議を行っていない。
→遺産分割協議をしない、まとまらない場合は、令和９年３月３１日までに相続人が単独で申告登記をするか、遺産分割協議ができる場合は、遺産分割の日から３年以内までに遺産分割に基づく相続登記が必要です。
パターン❸遺言により、不動産を取得したことを知っている
→令和９年３月３１日までに遺言の内容に基づく相続登記（権利移転登記）が必要です。
※遺産分割時の注意点と致しましては、民法改正（令和5年4月1日施行）により、相続開始の時から10年を経過した後にする遺産の分割については、原則として、法定相続分又は指定相続分により行う（特別受益と寄与分の主張をする場合の期限が相続開始の時から10年と定められる）こととされています。※なお、経過措置あります。
パターン❶遺言はなく、不動産を相続したことを知っており、相続人の間で遺産分割協議がまとまっている。
→不動産の相続を知った日から３年以内に遺産分割に基づく相続登記が必要です。
パターン➋遺言はなく、不動産を相続したことを知っており、当遺産分割協議を行っていない。
→遺産分割をしない、まとまらない場合は、不動産の相続を知った日から３年以内に相続人が単独で申告登記をするか、遺産分割ができる場合は、遺産分割の日から３年以内までに遺産分割に基づく相続登記が必要です。
パターン❸遺言により、不動産を取得したことを知っている
→遺言により不動産を取得したことを知った日から３年以内に遺言の内容に基づく相続登記（権利移転登記）が必要です。
不動産名義変更（相続登記）の義務を期限内に守れないとどうなるの？罰金は？
法務局から相続登記を促す通知（期限付き）が来ます。その期限を経過しても、正当な理由なく相続登記を申請しない場合は、１０万円以下の過料が課せられます。
相続登記が間に合わない場合は、相続人代表者からの「相続人である旨の申出」制度が新たにできました。相続登記の申請は、出生から死亡までの相続を証明する戸籍謄本等取得する書類が多岐にわたります。
相続人である旨の申出は、戸籍謄本をすべて集めなくても申請できるため、相続登記義務の申請期限に間に合わないときは、こちらの申出を行います。
不動産名義変更（相続登記）義務化はなぜ法律改正されたの？
東日本大震災における用地買収や賠償問題が発生した際に、相続登記が未了の土地や建物が大量にありました（例えば、ひいおじいちゃんの名義のままで相続人が何百人に及ぶとか）。
相続人全員に連絡をとる等多大な事務処理が生じ、安全のため高台へ町を移転させる等の用地買収、賠償問題が進みませんでした。
また、全国的にみても相続登記が未了で、不動産を売買できないなどの空き家への問題につながっております。
現在、相続登記されていない土地は、九州程の大きさであり今後北海道全土程の大きさになるおそれがあるため、日本の国土の利用、処分が妨げられることから、法律が改正されました。
不動産名義変更（相続登記）を放置すると義務違反以外にデメリットはあるの？
相続登記（名義変更の費用 がかかるから）といって放置しておくと、下記に述べる不都合やトラブルの原因になります。 相続登記に関する費用の面でいえば、処理が困難になり費用が多くかかるケースもございます。
不動産名義変更（相続登記）をしないデメリット①.相続人が増え続け、その後の相続が発生した場合、相続財産の配分についてもめる。
相続登記を放置し、時間がたって次の相続が発生すると、相続人の数が増え、親子や配偶者、兄弟だけであった相続人が、子の妻や孫、甥、姪まで及びその後の遺産分割協議（相続分をどうやって分けるかの話し合い）がまったくまとまらなくなる可能性が高まります。
相続人が何十人と多数になり、不動産が売却できず困ってしまう方がいらっしゃいますので、早期に不動産権利をまとめ、その後のご自身の親族の事を考えていくことが重要です。
相続登記についての専門家手数料＋登録免許税を納付しなければいけないので、放置されてしまう方がいますが、知識不足が災いして目先のお金しか考えていないと、後々ご自身の親族に負担が重くのしかかります。（トラブル④⑤⑥も参照）
不動産名義変更（相続登記）をしないデメリット②.親の費用（葬儀代や遺産の処理費用）を払ったのに 土地分の代金を請求される。
相続人が増えるということは、財産を受け取る権利がある者が増えるということです。
例えば、不動産についても、相続分が一応別れた状態で共有している扱いになっています。この場合、不動産を遺産分割することになりますが、
相続人の中で遺産分割代金に納得いかない人がいるならば、不動産を売却するかご自身の財産から現金をだして遺産分割代金を調整しないといけません（代償分割）。
長男である自分が今まで親の面倒を見続け、自宅を守ってきた上、介護費用や葬儀代金を支払ったにもかかわらず、亡くなった兄弟のお嫁さんに相続権が承継してしまい、話し合いが困難になり、争いになるケースもあります。
相続分がたとえ少なくても、相続する権利は非常に強力な権利ですので、財産を渡さない、お金を一切支払わないといった理屈は通用しなくなります。
不動産名義変更（相続登記）をしないデメリット③.話し合いがまとまらないので、 相続税がかかる場合、税金額が上がる。
相続税がかかる場合、相続税の申告期限までに遺産分割が行われその後相続登記をしていなければ、(または申告期限後3年以内の分割見込書)を添付して提出しておき相続税の申告期限から3年以内に分割しなければ)相続税控除のための特例を受けることができません。
この場合、特例免税なしで相続税を多く負担しなければなりません。
（※特例小規模宅地等の課税価格の特例及び配偶者の税額軽減の特例）不動産は高額な財産の一つです。相続において心理的な面で話し合いが短期間にまとまることは難しいのが現状です。
不動産名義変更（相続登記）をしないデメリット④.土地建物を売却・贈与など処分ができない。
相続登記（土地建物を名義変更）しなければ、不動産の権利書が発行されないので、自分の土地建物と主張できません。
手続き上も相続登記（相続による名義変更）をしなければ売却できませんので、土地の価格が上昇する機会を逃すことになったり、すぐに現金化できなくなり不都合が生じます。
相続登記をしていなければ、いざ不動産を売却、贈与しようとしても膨大な戸籍謄本の取り寄せから、代襲相続人全員の実印を頂かなくてはなりません。
複雑な相続相続登記のケースでは38名から署名や実印捺印が必要で不動産売却までを2年を要したことがあります。
不動産名義変更（相続登記）をしないデメリット⑤.銀行からお金を借りる際、土地を担保にできない。
土地建物の名義がお亡くなりになっている方の不動産名義のままの場合、その土地建物を担保にしてご融資を受けることができません。
事業やローン関係の担保に不動産に担保をつける等といった融資の際、すぐに資金が必要な場合でも対応ができなくなります。
なぜならば、金融機関は土地建物に抵当権を設定するので前提として生存している不動産権利者に名義を変更(相続登記）しなければならないからです。
不動産名義変更（相続登記）をしないデメリット⑥ .故人名義の不動産について権利がないにもかかわらず 固定資産税を払い続けることになる。
ご相談されるお客様のなかには、「固定資産税が私宛に届き支払い続けているからこの不動産は私のものでしょう」とおっしゃる方がいます。
答えは「NO」です。税法上、不動産の登記をしていない物件からも固定資産税をとれるように規定があります。
不動産の相続が起きて、その相続登記（不動産の名義変更）をしない場合でも、その不動産に住んでいる相続人の方やそれ以外の相続人の代表者を決めて、固定資産税を徴収できるようにしています。
ここで、相続人が複数いる場合、遺産分割協議書を法務局に提出して、相続登記（不動産の名義変更）がされていなければ、国はその方が、所有者であるとは認めていません。あくまで、他の相続人の共有物件に住み続けているのです。
後から気づいても、相続人が増えていき権利がまとまらなくなるおそれが多分にありますので早期の相続登記の対応が必要です。
不動産名義変更（相続登記）をしないデメリット⑦.相続人の中に認知症の方が出てくると、本来必要なかった法定後見申立をしないと権利がまとまらなくなる。
不動産の相続登記を放置していると、相続人が高齢になっていき、認知症になってしまう方がいます。
この場合、
本来必要なかった法定後見申立を家庭裁判所にしないと相続登記手続きができません。後見人のための費用と法定相続分を確保しなければいけない等が生じます。
不動産の権利者がまとまらず、益々不動産の権利者が増えていく状態になります。法定後見申立はいらない状態の時に相続登記（不動産の名義変更）をしておけば手間や費用が増えず、権利書が発行されたのです。
不動産名義変更（相続登記）をしないデメリット⑧.相続人の中に、借金や税金を滞納しているものがいる場合、勝手に相続登記されてしまう。
不動産相続登記を放置している状態で、相続人の方の中に借金のある方や税金や何らかの支払いを滞納等金銭的に苦しい方がいた場合、法定相続分で相続人の１人の債権者から代位で相続登記をされてしまうことがあります。
この場合、債権者は債権回収のため、相続人が持っている名義変更されていない不動産の持分を差押をかけてきます。その前提として相続登記をいれてからでないと差押登記が入れられないため、代位で相続登記をすることができます。
他の相続人はご自身の全く知らないところでご自身名義を含んだ法定相続登記がされていることがあるということです。
法的にも違法ではありませんので弁護士等もこのような手段で債権回収することはよくございます。相続登記は早めに処理したほうがよいです。
不動産名義変更（相続登記）の義務化へ！対応の業務はこちらから
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