テナント・アパート賃貸物件の相続・贈与

両親が経営していたテナント物件やアパート、駐車場として貸している土地を相続や贈与で譲り受けた場合、今後の手続きや賃料の法律的な分け方を知りたいといったご相談を受けることがあります。家主、地主の地位も相続人や不動産を譲り受けたものに承継され、 賃貸借契約はそのまま続くことになります。しかし、手続きを放置すれば、最終的に家主・地主の方に負担がのしかかってしまいます。

前述のとおり、家主、地主の地位も相続人や不動産を譲り受けたものに承継され、 賃貸借契約はそのまま続くことになります。

しかし、賃借人に主張できるかは別問題です。 賃借人の側からすれば、賃料請求については前の家主や地主に支払えばよいのか、それとも新しい家主、地主に支払えばよいのか賃借人はわからなくなってしまいます。 　

そこで、賃貸しているテナントやアパート、駐車場の不動産名義を変える必要があります。 放置していてもよいだろうと考えている方もいらっしゃいますが、不動産名義変更の登記をしなければ、だれが賃貸人であるか不明確になるため、賃借人に対し、所有権の取得、賃貸人たる地位の承継を対抗しえないとし、賃料の支払い請求を主張できません（最高裁判所の判例昭和49.3.19）。 　

賃借人が誰に支払ってよいのかわからなくなった場合は、法務局に金銭を供託してしまうこともあります。 この場合、賃料は弁済供託の受取を法務局に申請しなければならないため、賃料の受取が非常に遅れます。 　

また、最終的には賃貸人が誰であるかを証明しなければなりませんので、不動産名義変更を後々することになってしまいます。 同様に不動産名義を変えなければ、賃貸契約の解除もできません。賃料不払いで出ていってほしい賃借人がいる場合、追い出すことさえできない事態に陥りますので注意が必要です。

相続の賃料請求について まず、賃料の債権の行方を時期をおって

① 相続開始から賃貸物件の遺産分割協議までの間の賃料債権 遺産とは別個の財産として、各相続人が相続分に応じて確定的に取得する。

② 遺産分割協議からの賃料 遺産分割後の賃貸物件の所有者が取得する。賃料債権の帰属は、後にされた遺産分割の影響を受けない。 　

これは、遺産分割の効力が相続開始時にさかのぼる(民法第909条)の例外として最高裁の判例で出されたものです。個々の事情により結論がすべてあてはまるわけではないので一度当司法書士・行政書士事務所までご相談ください。 　

「アパートやテナントを購入し、家賃収入を得る」という不動産投資の方法が一般のサラリーマンの方々の間でも増加しています。

また、上記のように両親が持っていたテナントを相続したケースもあります。 当司法書士事務所では、一般投資家の大家さんや地主さんから、家賃を長期滞納している賃借人を追い出したいという相談を受けることがあります。相談を受けた時点では、回収が不可能になっているケースもあります。前述のとおり、家主、地主の地位も相続人や不動産を譲り受けたものに承継され、 賃貸借契約はそのまま続くことになります。

支払いを一回でも怠った借主は、要注意です。というのは、ただ単に忘れている場合や、払い込み手続きをしたつもりになっている場合もありますが、本当に支払いが厳しくなっている場合、賃借人の多くは、一度家賃を延滞するとずるずると延滞してしまうからです。

早期に、法的対策を未然に講じておかなければ、滞納家賃の回収不能に陥ることがよくあります。現実に賃料の不払いから契約を解除できたとしても、その後法的手続きを躊躇した結果、賃料の支払いと建物明け渡し訴訟手続きで勝訴しなければなりません。

この訴訟に勝つにも、多少の用法遵守違反や賃料1カ月滞納だけでは難しいです。そして、賃料支払いと建物明渡請求訴訟を提起することになる頃には、賃借人の資力が悪化しているため、賃借人は引越し費用を捻出することができず、強制執行まで居座るということもめずらしいことではありません。 　

そして、建物明渡訴訟勝訴判決を得るだけでは足りず、判決内容を実現させるため、裁判所に今度は強制執行という手続きに入ります。強制執行は30万円～の費用（執行官に支払う手数料、強制執行のための鍵屋さん、立会人、トラック代、保管倉庫代等）がかかってしまいます。 　

そのため、早期の対策こそが、安定した家賃収入の確保及び不要な支出を防ぐ最善の方法です。悪いのは約束を守らない賃借人ですが、時間とともに状況は悪化し、最終的には貸主に責任がのしかかってしまいます。 訴訟をするのにも費用倒れになってしまう場合には、当司法書士事務所であれば、費用を抑えるための対策のご提案で対応致します。