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貸主大家が亡くなった場合の家賃収入の税金(不動産所得税、固定資産税等)はどうするの!?

今回は賃貸している不動産の大家が亡くなった場合の家賃収入等の税金手続きについて記載します。

敷金等の法律関係のお話は以前の記事に記載しましたのでこちらをご参照ください。

大家死亡、家賃収入、税金

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通常の不動産所得税についての申告は?

個人が家賃収入を得ている場合、不動産所得税について確定申告をしているはずです。

 

不動産の所得税は、1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得について損益を計算の上、所得金額に対する税額を、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告と納税をすることになっているのが原則です。

 

しかし、亡くなった方についての所得税の確定申告については、申告期限や申告時期等が異なりますので注意が必要です。

 

準確定申告とは?

 

死亡した方の所得税の確定申告は、その方の相続人が、1月1日から死亡した日までに確定した所得金額及び税額を計算して、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に申告と納税をしなければなりません。これを準確定申告といいます。

 

確定申告する寸前で亡くなってしまった場合は?

 

確定申告をしなければならない人が、翌年の1月1日から確定申告期限(2月16日から3月15日まで)の間に確定申告書を提出できずに死亡した場合、前年分、本年分とも相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に申告と納税をしなければならないので注意が必要です。

 

準確定申告の不動産家賃収入の計上時期は!?

 

それでは家賃収入についていつまでの収入を確定させればよいのでしょうか。

 

一般的な賃貸借契約は、支払日に家賃収入を計上する。

原則として、契約により支払日が定められているものについては、その支払日に家賃収入を計上します。

 

通常、不動産賃貸借契約では、当月分家賃については前月末日までに支払うとされている場合が一般的です。

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そのため、11月7日が死亡日であれば、その年の1月から11月分の11カ月分が家賃収入として計上すべきものとなります。

 

支払日が決まっていないものについては、その支払を受けた日に家賃収入計上します。

 

前年度分の家賃が入金されている場合でも、当該前年度分の入金家賃収入として計上すべきものとなります。

 

例外的に貸付期間に応じて日割り計算で計上できる!

例外として、不動産賃貸料について①②③のいずれにも該当する場合には、その年中の貸付期間に対応する賃貸料を収入に計上することができます。

 

①帳簿に継続的に記帳し、その記帳に基づいて不動産所得の金額を計算していること

②継続してその年中の貸付期間に対応する収入金額を計上していること

③帳簿上その賃貸料にかかる前受け収益および未収収益の経理を行っていること

 

 

貸付期間に応じた収入計上により家賃収入を計上することになりますので、例えば11月7日に死亡した場合、1月1日から11月7日までの家賃収入計上となり、11月に関しては日割り計算にできます。

 

他の不動産以外の準確定申告に使う所得は?

なお、不動産所得以外の所得としては事業所得や給与・賞与等の給与所得、退職金等の退職所得や、年金、還付金などの雑所得等があります。

 

相続財産について遺産分割が確定していない場合の準確定申告は!?

 

相続財産について遺産分割が確定していない場合、その相続財産は各共同相続人の共有とされ、その相続財産から生ずる所得は、各共同相続人にその法定相続分に応じて承継されます。

 

したがって、遺産分割協議が行えていない又は整わないため、共同相続人のうちの特定の人がその収益を管理しているような場合であっても、遺産分割が確定するまでは、共同相続人がその法定相続分に応じて申告しなければなりませんのでご注意ください。

 

なお、その後、遺産分割協議が整い、分割が確定した場合であっても、その効果は未分割期間中の所得の帰属に影響を及ぼすものではありませんので、分割の確定を理由とする更正の請求又は修正申告を行うことはできません。

 

準確定申告する相続人は誰ですか!?

 

相続人が複数人いる場合、各相続人が連署により準確定申告書を提出することになります。

 

ただし、相続人が遠方に住んでいる等複雑な事情があって相続人のうち一人が早期に申告せざるを得ない場合があります。

 

この場合、他の相続人の氏名を付記して各人が別々に提出することもできます。そして、申告書を提出した相続人は、他の相続人たちに申告した内容を通知しなければならないことになっています。

 

被相続人の固定資産税は準確定申告の必要経費になるの!?

固定資産税とは毎年1月1日時点の土地登記簿、建物登記簿、固定資産補充課税台帳に記載された所有者に課税される税金です。

 

原則市町村が課税しますが、東京23区は、各都税事務所が課税します。

 

相続財産に不動産がある場合、遺産分割協議が長引いてしまい、固定資産税をだれが払うのか決定できず、毎年12月末までに不動産の登記を移転できない場合、翌年4月~6月くらいの間に、亡くなった方の名義で固定資産税納税通知書が届いてしまいます。

→不動産の相続登記については以前書きましたのでこちらの記事をご参照ください。

 

この固定資産税ですが、準確定申告で控除できる必要経費の一つになりますが、通知の時期によって取り扱いが異なるので注意が必要です。

 

そもそも遺産分割協議中の固定資産税は誰が支払う!?

 

遺産分割協議中は、相続人の誰が当該不動産を相続するのかが決まっていませんので、固定資産税の支払を滞納してしまうこともあります。

 

相続人の一人が、立替払後に清算という形もできますが、遺産分割協議が長引いているような場合には、積極的に負債を支払うものが現われないため、更に揉める原因にもなりえます。

 

また、固定資産税の支払を放置すると不動産自体に役所や都税事務所から差押が入りますので注意が必要です。法律上は、負債なので各相続人の法定相続に応じた債務になります。

 

相続開始前に固定資産税納税通知があった場合の準確定申告は!?

毎年4月~6月くらいの間に、固定資産税納税通知書が届きますので、届いた後に亡くなった場合には次のいずれかを選択して準確定申告の必要経費に算入することができます。

 

① 全額(年額)必要経費算入

② 納期到来分(4期分納のうちの納期限が経過した分※納付済かどうかにかかわらず)
を必要経費算入

③ 納付済分(4期分納の期限に関わらず生前に納付した金額)を必要経費算入

 

相続開始後に固定資産税納税通知があった場合の準確定申告は!?

 

相続開始時点では、納付すべきことが具体的に確定していないため、被相続人の準確定申告の必要経費に算入できません。

 

つまり、相続人自身の確定申告で経費にすることになります。

 

なお、控除できる必要経費については他にも事業税、消費税、減価償却費、専従者給与、青色申告特別控除等があります。

 

準確定申告の各種所得控除については被相続人の死亡日まで!

 

被相続人が年と途中で亡くなってしまうため、各種控除についても確認してください。

 

例えば医療費控除の対象となるのは、死亡の日までに被相続人が支払った医療費です。

 

また、社会保険料、生命保険料、地震保険料控除等の対象となるのは、死亡の日までに被相続人が支払った保険料等の額です。

 

そして、配偶者控除や扶養控除等の適用の有無も死亡の日の現況により行うとしています。その他住宅ローン控除等もあります。

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