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相続登記(家、土地の相続名義変更)を放置するとどうなるの?

司法書士行政書士みなづき法務事務所

相続登記(相続における不動産の名義変更)には期限はないのですが、今、相続登記(名義変更の費用がかかるから)といって放置しておくと、下記に述べる不都合やトラブルの原因になります。 相続登記に関する費用の面でいえば、処理が困難になり費用が多くかかるケースもございます。              

相続登記トラブル①.相続人が増え続け、その後の相続が発生した場合、相続財産の配分についてもめる。

相続登記を放置し、時間がたって次の相続が発生すると、相続人の数が増え、親子や配偶者、兄弟だけであった相続人が、子の妻や孫、甥、姪まで及びその後の遺産分割協議(相続分をどうやって分けるかの話し合い)がまったくまとまらなくなります。

相続人が30名以上になり、不動産が売却できなくて困ってしまう方がいらっしゃいますので、早期に不動産権利を一人の方にまとめ、その後のご自身の親族の事を考えていくことが重要です。

相続登記をするには期間が決まってないですし、専門家手数料+登録免許税を納付しなければいけないので、放置されてしまう方がいますが、知識不足が災いして目先のお金しか考えていないと、後々ご自身の親族に負担が重くのしかかります。(トラブル④⑤⑥も参照)

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相続登記トラブル②.親の費用(葬儀代や遺産の処理費用)を払ったのに 土地分の代金を請求される。

相続人が増えるということは、財産を受け取る権利がある者が増えるということです。

例えば、不動産についても相続分が一応別れた状態で共有している扱いになっています。この場合、不動産を遺産分割することになりますが、

相続人の中で遺産分割代金に納得いかないものがいるならば、不動産を売却するかご自身の財産から現金をだして遺産分割代金を調整しないといけません(代償分割)。

長男である自分が今まで親の面倒を見続け、自宅を守ってきた上、介護費用や葬儀代金を支払ったにもかかわらず、亡くなった兄弟のお嫁さんに相続権が承継してしまい、争いになるケースもあります。 相続分がたとえ少なくても、相続する権利は非常に強力な権利ですので、財産を渡さない、お金を一切支払わないといった理屈は通用しなくなります。

相続登記トラブル③.話し合いがまとまらないので、 相続税がかかる場合、税金額が上がる。

相続税がかかる場合、相続税の申告期限までに遺産分割が行われその後相続登記をしていなければ、(または申告期限後3年以内の分割見込書)を添付して提出しておき相続税の申告期限から3年以内に分割しなければ)相続税控除のための特例を受けることができないので

特例免税なしで相続税を多く負担しなければなりません。

(※特例小規模宅地等の課税価格の特例及び配偶者の税額軽減の特例)不動産は高額な財産の一つです。相続において心理的な面で話し合いが短期間にまとまることは難しいのが現状です。

⇒相続税の知識

相続登記トラブル④.土地建物を売却・贈与など処分ができない。

相続登記(土地建物を名義変更)しなければ、不動産の権利書が発行されないので、自分の土地建物と主張できません。手続き上も相続登記(相続による名義変更)をしなければ処分できませんので、土地の価格が上昇する機会を逃すことになったり、すぐに現金化できなくなり不都合が生じます。

相続登記をしていなければ、いざ不動産を売却、贈与しようとしても膨大な戸籍謄本の取り寄せから、代襲相続人全員の実印を頂かなくてはなりません。

当職が担当した相続登記のケースでは38名から署名が実印捺印が必要で不動産売却まで5カ月を要したことがあります。

⇒相続した土地建物の売却 土地建物の贈与

相続登記トラブル⑤.銀行からお金を借りる際、土地を担保にできない。

土地建物の名義がお亡くなりになっている方のお名前のままの場合、その土地建物を担保にしてご融資を受けることができません。事業をされていてすぐに資金が必要な場合でも対応ができなくなります。

銀行は土地建物に抵当権を設定するので前提として生存している不動産権利者に名義を変更(相続登記)しなければならないのです

⇒銀行から融資を受けた場合(抵当権・根抵当権の設定登記)

相続登記トラブル⑥ .故人名義の不動産について権利がないにもかかわらず 固定資産税を払い続けることになる。

ご相談されるお客様のなかには、固定資産税が私宛に届き支払い続けているからこの不動産は私のものでしょうとおっしゃる方がいます。

答えは「NO」です。税法上、不動産の登記をしていない物件からも固定資産税をもれなくとれるように規定があります。不動産の相続が起きて、その相続登記(不動産の名義変更)をしない場合でも、その不動産に住んでいる相続人の方やそれ以外の相続人の代表者を決めて、固定資産税を徴収できるようにしています。

ここで、相続人が複数いる場合、遺産分割協議書を法務局に提出して、相続登記(不動産の名義変更)がされていなければ、国はその方が、所有者であるとは認めていません。あくまで、他の相続人の共有物件に住み続けているのです。後から気づいても、相続人が増えていき権利がまとまらなくなるおそれが多分にありますので早期の相続登記の対応が必要です。

⇒固定資産税を支払っていても不動産所有者になっていない方は注意
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相続登記トラブル⑦.相続人の中に認知症の方が出てくると、本来必要なかった法定後見申立をしないと権利がまとまらなくなる。

不動産の相続登記を放置していると、相続人が高齢になっていき、認知症になってしまう方がいます。

この場合、本来必要なかった法定後見申立を家庭裁判所にしないと相続登記手続きができませんので、不動産の権利者がまとまらず、益々不動産の権利者が増えていく状態になります。法定後見申立はいらない状態の時に相続登記(不動産の名義変更)をしておけば手間や費用が増えず、権利書が発行されたのです。

⇒相続人の中に認知症の方がいる場合(法定後見人申立・受任)

相続登記トラブル⑧.相続人の中に、借金や税金を滞納しているものがいる場合、勝手に相続登記されてしまう。

不動産相続登記を放置している状態で、相続人の方の中に借金のある方や税金や何らかの支払いを滞納等金銭的に苦しい方がいた場合、法定相続分で相続人の1人の債権者から代位で相続登記をされてしまうことがあります。

この場合、債権者は債権回収のため、相続人が持っている名義変更されていない不動産の持分を差押をかけてきます。その前提として相続登記をいれてからでないと差押登記が入れられないため、代位で相続登記をすることができます。

他の相続人はご自身の全く知らないところでご自身名義を含んだ法定相続登記がされていることがあるということです。法的にも違法ではありませんので弁護士等もこのような手段で債権回収することはよくございます。相続登記は早めに処理したほうがよいです。

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