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敷金返還請求権（テナントやアパート）
テナントの賃貸をしていた事業主の方や、居住用としてアパートに住んでいた方から、「今借りている建物の賃貸を終了させ、引っ越しとなった際、敷金は返ってくるのか？」といったご質問を受けることがあります。
まず、敷金とは、賃借人が家賃滞納や故意に部屋を壊してしまったときのために、預け入れておく担保金です。使用した建物やお部屋を返す際に、返していただくものです。
しかし、返ってくるはずのお金がこれまでは引っ越し後の次の賃借人のためのリフォームなどの一部に使用されていたのです。賃借人が支払わなくてよいお金にうまく使われていました。 次の賃借人のために前の賃借人がお金を出すのはおかしな話なわけです。
敷金返還のコツ①引っ越しする際の原状回復義務とは？
では、なぜこのように支払わなくてもよいお金を搾取され続けていたのか？問題になるのは、原則として借家人には、建物を原状回復する義務があります。
この言葉をうまく使えば、賃貸人・不動産会社は、「契約書に原状回復義務って書いてあるでしょ」の一点張りで、敷金を返さないどころか、クリーニング代やリフォーム代を請求できます。 原状回復義務とは、「部屋を引き渡しの際に綺麗にして返す」と言うことです。
決して「借りた時の状態に戻す」ましてや「借りたときより綺麗にして返す」のではありません。部屋を何年も借りていれば当然壁紙、キッチンは汚れますし、シャワーホースや備え付けの備品は劣化します。
これらは当然に賃料に含まれるもので、故意や重過失がなければ賃借人は負担しません。原状回復費用については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の記載にどういう場合にどちらが負担するのかが細かく規定されています。
基本的な考えとしては、通常の使用によって生じた損耗・毀損（通常損耗）についての原状回復費用は、借主負担ではなく家主の負担とされ、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用によって生じたものの原状回復費用が借主負担とされています。
例えば、壁のクロスを一枚汚した場合、借主が負担するのは部屋全体のクロス張り替え費用ではなくて一面分の費用であり、さらにそこから経年劣化による通常損耗分の費用を控除した金額を負担することになります。
さらに、故意・過失により借主に補修費用の負担義務がある場合でも、その負担範囲は補修工事が最低限可能な施工単位に基づく補修費用とされていますので、小さなキズで部屋全体または建物全体の補修費用まで負担する必要はありません。
敷金返還のコツ②借主の善管注意義務とは？
善管注意義務とは、 他人のものを借りているような場合には、借主は契約してから契約終了時に物件を貸主に明け渡す場合の間は、相当の注意を払って物件を使用、管理しなければならないという義務です。 他人のものを借りているのだから、気をつけなさいということです。
要するに普通に気をつけて使っていれば、自然損耗・経年変化の場合には、敷金は返還されるということです。 敷金が返還されない場合、絶対におかしいと思われたなら下記を確認後、 当事務所の司法書士に相談してください。
司法書士が代理人に入ることで相手の態度が変わることも多くあります。 また、賃貸物件に入る前にご相談して頂ければ、事前の措置により、費用もかからず、敷金返還が楽になります。
敷金返還のコツ③貸主・借主が負担しなければならないとされているものは？
貸主が負担しなければならないとされているもの
一、賃借人が住んでいる際、通常損耗として発生すると考えられるもの
① 家具の設置による床やカーペットのへこみ ・タバコのヤニ（クリーニングで落とせる程度）
② テレビや冷蔵庫の背面の黒ずみ
③ 日照等による畳やクロスの変色 ・壁に貼ったポスターや絵画の跡
二、賃借人が住んでいる際、次の入居者を確保する為のリフォームとしての要素があるもの
① 古くなった設備等を最新のものに取り替える
②新築のような状態にする為のクリーニング
借主が負担しなければならないとされているもの
一、賃借人の使用が明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）
①タバコによる畳・カーペットの焼け焦げ
②引越し作業で生じた傷 ・日常の不適切な手入れや用法違反による設備の毀損
二、賃借人の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの
①台所の油汚れ（日常の手入れが不十分なもの）
②結露を放置したことにより発生したしみやかび
三、賃貸借契約には特約がある場合
特約によって通常損耗の補修費用を借主負担にすることもできますが、その場合には借主が負担すべき範囲が明確に定められていなければなりません。また、原則に立ち返れば、クリーニングする必要がないのにクリーニング代を請求するものもいます。あくまで、原状回復に必要な範囲でクリーニング代が必要な場合の特約と解釈します。 ① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないほどの客観的、合理的理由が存在すること ② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること ③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
